ACTU 389/2017
Resol. Trib. Sup. Nº 410/17.-
“DIRECCIÓN GRAL. NOTARIADO REGISTROS Y ARCHIVOS ELEVA NOTA DE CONFORMIDAD DISPUESTO ART. 41 LEY 6964 INSCIRPCIÓN DE DOCUMENTO”.
//-RANÁ, 21 de noviembre de 2017.-
VISTOS Y CONSIDERANDO:
Que las presentes actuaciones se inician con motivo de los antecedentes remitidos por la señora Directora General del Notariado, Registro y Archivo, Dra. María Lucrecia Tepsich, en virtud de lo dispuesto por el artículo 41 de la ley Nº 6.964, Título II, que habilita a la Dirección General del Notariado, Registros y Archivos de la Provincia de Entre Ríos a elevar los antecedentes al Superior Tribunal de Justicia, en relación a la situación suscitada en el Expediente Nº 518, caratulado: “SUAREZ, JUSTO ROBERTO C/ BARGAGNA, MARÍA EMMA y OTROS S/ Tercería de mejor derecho”, en trámite ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº 4 de esta ciudad, a cargo del Dr. Eduardo Federico Planas.-
Que obra dictamen de la señora Jefa de Departamento Inspección de Registros Públicos y Notariales, Esc. Cristina M. J. Buruchaga, -fs.19/21-, manifestando que mediante Oficio de fecha 3.10.2013 proveniente del Juzgado de Primera Intancia en lo Civil y Comercial Nº 4 de Paraná, a cargo del Dr. Eduardo F. Planas, se solicita la inscripción de “la transferencia operada a favor de Justo Roberto Suarez”, respecto del inmueble que se desglosa de la Matrícula Nº 116.695 (Sup de origen de 10.000 m2.), de titularidad de Francisco Sandoval, con una superficie de 258,72 m2, según Plano Nº 102.518, advirtiendo al calificar la documentación que de la misma no surgían los datos de individualización del adquirente ni del objeto adquirido, ni tampoco el corresponde y el estado de deudas fiscales. Además observa que se omitió indicar la naturaleza del acto en la solicitud, y que el oficio presentado no tenía idoneidad para ser título de dominio, por lo cual se procedió a efectuar inscripción provisional del documento referido, con fundamento en los arts. 9 inc. B de la Ley 17.801; y art. 20,21 y 41 de la Ley 6.964.-
Que en fecha 27.04.2016 se reitera la rogatoria de inscripción del dominio, sin haberse subsanado las observaciones, por lo que se interesa la aplicación del procedimiento previsto por la ley registral provincial.-
Que de acuerdo a la documentación presentada en segundo término, se advierte, que tanto el oficio como la solicitud se caratulan como “tercería de dominio”, siendo que conforme el testimonio -como de su contenido- surge que se trata de una “tercería de mejor derecho”. En segundo lugar, el objeto de la inscripción pretende ser la “transferencia de dominio operada a favor de Justo Roberto Suárez”, tratando de hacer valer un boleto presentado en el contexto de la tercería de mejor derecho.-
Que la tercería se inicia porque el titular originario del inmueble del cual se desglosa el lote en cuestión, celebró con el Sr. Juárez un boleto de compraventa respecto de un lote en el año 1978, trabándose posteriormente, embargo sobre el mismo en los autos: “Bargagna, María Emma y otro c/ Migueles, Edmundo Roberto s/ Ejecución de Honorarios”, que tramitaron ante el Juzgado Civil y Comercial Nº 4 de Paraná.-
Que luego de cancelado dicho embargo las partes presentan un convenio y solicitan se anote en el Registro Público de la Propiedad Inmueble el Boleto de Compraventa celebrado en 1978, se homologue el mismo, y se inscriba el inmueble objeto de litis a nombre del Sr. Justo Roberto Suárez como titular del derecho real de dominio sobre aquél, todo lo cual es resuelto por su señoría en tal sentido.-
Que en el caso en análisis, no sería viable la inscripción solicitada, debido a que para que se registre el dominio a nombre del titular del boleto, el mismo debería formalizarse en Escritura Pública, conforme el Art. 1.017 del C.C.C., el cual establece que: “Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles…”; por ello no resulta título suficiente el testimonio de las actuaciones en cuestión, pese a contener las mismas el boleto de compraventa y el convenio homologado.-
En igual sentido, el Código Civil y Comercial en el Art. 1892, dispone: “Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituit el derecho real…”.-
Por lo expuesto, y en el caso concreto, se puede decir que: “Si no existiera el título suficiente para transmitir el dominio, la tradición podrá hacer adquirir sólo la posesión, pero no el derecho real. Es ésta la situación que se presenta cuando celebrado un boleto de compraventa, el vendedor entrega el inmueble vendido al comprador; éste último será poseedor en los términos del art. 1909, pero no será titular de dominio en tanto esa compraventa no se instrumente en escritura pública, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 1.017 inc a) antes referido”.- (Código Civil y Comercial de la Nación comentado; Julio C. Rivera y Graciela Medina, Directores, La Ley, 2.015, Tomo V).-
Finalmente la Esc. Cristina M. J. Buruchaga, concluye que el boleto de compraventa no constituye un título suficiente para transferir el dominio de un inmueble, ni siquiera en caso de estar incorporado a un convenio homologado por su Señoría en el contexto de una tercería, por lo cual comparte la decisión del Registro de Paraná respecto de la inscripción provisional realizada, haciendo ello viable el procedimiento de la ley registral interesado.- Que habiéndosele dado la intervención pertinente al Ministerio Público Fiscal -fs. 27- el señor Procurador General de la Provincia de Entre Ríos, Dr. Jorge Amilcar Luciano Garcia, dictaminó que como surge de las constancias obrantes, el Principio de Especialidad exige que en el documento a inscribir, se encuentre individualizado clara y exactamente el inmueble, con mención de su inscripción registral, plano, superficie, nombre y apellido del titular del derecho; lo cual no fue cumplimentado por parte del Juzgado al no haber subsanado las observaciones que se le efectuaron. Ello así, no se determinó con precisión la naturaleza registral del acto, además de no surgir de la documental presentada los datos de individualización del adquirente y del objeto adquirido, por lo cual la inscripción se realizó en forma provisonal -Ley Nacional 17.801, y arts. 21 y 41 de la Ley Provincial Nº 6964), con lo cual, y al no haberse dado cabal cumplimiento a lo determinado por la aplicación del Principio de Especialidad, y ante la insistencia del Magistrado se aplicó el procedimiento previsto en el art. 41 de la Ley Provincial Nº 6964.-
Que la atribución conferida por la Ley Orgánica del Notariado, Registros y Archivos, estipula la devolución de documentos judiciales, cuando el registrador observe faltas subsanables o insubsanables para proceder a registrar el documento u orden judicial, y frente a la insistencia, los autos son elevados al contralor del máximo órgano jurisdiccional de la Provincia. En tal caso el conocimiento de estos actuados, determinará si la decisión judicial -en este caso la no registración- cuenta con la debida fundamentación legal de la Ley 6954 y artículos de la legislación de fondo -Código Civil y Comercial-.
Que la decisión de no proceder a la inscripción definitiva de la transferencia cuenta con respaldo legal y reglamentario, necesario para ser ratificada. Sobre esa base, el exámen de legalidad del registrador, a tenor de la potestad prevista normativamente, materializando la devolución decretada por observarse faltas no subsanadas, y en concordancia con lo dispuesto en el Código Civil y Comercial, la ratificación dispuesta por la Dirección General, cuenta con la debida fundamentación para ser validada.
Por lo expuesto, opina que la resolución de la Dirección General del Notariado, Registros y Archivos, debe ser ratificada.-
Que por ello este Tribunal;
RESUELVE:
1º) Ratificar la Resolución de la Dirección General del Notariado, Registros y Archivos, Ministerio de Gobierno y Justicia de la Provincia de Entre Ríos.-
2º) Hacer saber, con copia de la presente, a la señora Jefa de Departamento Inspección de Registros Públicos y Notariales, Esc. Cristina M. J. Buruchaga de esta ciudad, y al Juzgado Civil y Comercial Nº 4 de esta ciudad.-
3º) Registrar, notificar y oportunamente devolver las actuaciones a la Dirección General del Notariado, Registros y Archivos de la Provincia de Entre Ríos.-FDO: DRES. BERNARDO IGNACIO RAMÓN SALDUNA – GERMAN REYNALDO F. CARLOMAGNO – EMILIO AROLDO EDUARDO CASTRILLÓN -MIGUEL ANGEL GIORGIO. ANTE MI: ELENA SALOMON.-
